Een woning kopen in Vlaanderen kost meer dan alleen de aankoopprijs. De registratierechten alleen al kunnen oplopen tot duizenden euro’s en dat bedrag moet je volledig uit eigen spaargeld betalen. Weet je op voorhand welk tarief voor jou geldt, dan vermijd je dure verrassingen.
In dit artikel leggen we je stap voor stap uit wanneer je in 2026 2% betaalt, wanneer 12%, en wat er dit jaar veranderd is.
TL;DR: in Vlaanderen betaal je standaard 12% registratierechten bij de aankoop van vastgoed. Koop je een woning die jouw enige eigen woning wordt én vestig je er jouw hoofdverblijfplaats? Dan betaal je slechts 2%. Nieuw in 2026: je moet ook minstens 1 jaar onafgebroken op dat adres blijven wonen, anders vordert VLABEL het verschil terug. Koop je een bescheiden woning onder €220.000? Dan krijg je bovenop het 2%-tarief nog een extra korting van €1.867.
Wat zijn registratierechten?
Registratierechten (officieel verkooprechten) zijn een belasting die u betaalt op het moment dat de notariële akte wordt verleden. Ze worden berekend als een percentage van de aankoopprijs en zijn verplicht. Je kan hier geen lening voor afsluiten bij de bank, dat geld moet dus uit eigen spaargeld komen.
1. Het standaardtarief: 12%
Wie een onroerend goed aankoopt in Vlaanderen, betaalt in principe altijd 12% registratierechten op de aankoopprijs. Dit is het basistarief waarvan je vertrekt, tenzij je in aanmerking komt voor een gunstregime.
Het 12%-tarief is van toepassing in de volgende situaties:
- Tweede verblijf of vakantiewoning: heb je al een woning in volle eigendom en koop je er een tweede bij, dan val je automatisch onder dit tarief.
- Bouwgrond: de aankoop van een perceel grond wordt altijd belast aan 12%, ook al is het jouw bedoeling er later jouw enige woning op te bouwen.
- Garages: een zelfstandige garagebox of staanplaats valt steeds onder het standaardtarief.
- Bedrijfsvastgoed: kantoren, handelspanden, magazijnen en andere niet-residentiële panden worden steeds aan 12% belast.
- Investeringsvastgoed: koop je een pand met de bedoeling het te verhuren, dan geniet je niet van het verlaagde tarief.
2. De enige eigen woning: het verlaagde tarief van 2%
Om te genieten van het verlaagde tarief van 2% moet u aan alle onderstaande voorwaarden voldoen. Eén voorwaarde die niet vervuld is, volstaat om automatisch op het standaardtarief van 12% terug te vallen.
Voorwaarde 1: Je koopt als natuurlijk persoon
Vennootschappen, vzw’s en andere rechtspersonen zijn volledig uitgesloten van het verlaagde tarief. Koop je samen met een partner? Dan moeten beiden natuurlijke personen zijn.
- Nieuw in 2026: zelfs een gedeeltelijke aankoop waarbij één partij een vennootschap is, maakt het onmogelijk om van het 2%-tarief te genieten. Alle kopers moeten zonder uitzondering natuurlijke personen zijn.
Voorwaarde 2: je verwerft de volledige volle eigendom
Het 2%-tarief geldt enkel als je de woning aankoopt in volle eigendom. Dat betekent dat gesplitste aankopen (waarbij de ene persoon het vruchtgebruik verwerft en de andere de blote eigendom) niet langer in aanmerking komen.
- Nieuw in 2026: vóór 2026 bestond er enige discussie over gesplitste aankopen. Vanaf 1 januari 2026 is dit expliciet uitgesloten. Beide kopers vallen bij een gesplitste aankoop automatisch onder het tarief van 12%.
- Uitzondering: kopen twee personen elk een deel van de volle eigendom (bijvoorbeeld partner A voor 50% en partner B voor 50%) dan kunnen beiden nog steeds van het 2%-tarief genieten, mits aan alle andere voorwaarden voldaan is.
Voorwaarde 3: het gaat om een zuivere aankoop in geld
Het verlaagde tarief geldt enkel voor een klassieke verkoop waarbij de koopprijs in geld wordt betaald. De volgende transacties zijn uitgesloten:
- Ruil van onroerende goederen
- Afstand van onverdeelde rechten
- Schenking (ook al wordt er een vergoeding betaald)
- Vestiging van erfpacht of opstal
Voorwaarde 4: het is jouw enige eigen woning
De woning moet op het moment van de aankoop jouw enige woning zijn waarvan je de volle eigendom bezit. Je mag wel andere onroerende goederen bezitten, op voorwaarde dat:
- Ze niet bestemd zijn voor bewoning (bv. een garage of kantoor), of
- Je ze niet in volle eigendom bezit (bv. enkel vruchtgebruik of blote eigendom)
En wat als je al een woning bezit? Je verliest het voordeel niet automatisch als je al een andere woning bezit. Als je die woning verkoopt binnen 1 jaar na het verlijden van de akte van jouw nieuwe aankoop, dan beschouwt VLABEL jouw nieuwe woning toch als jouw enige eigen woning.
- Praktijktip: laat je goed adviseren over de timing van jouw aan- en verkoop. De volgorde en de data kunnen grote fiscale gevolgen hebben.
Voorwaarde 5: de woning wordt jouw hoofdverblijfplaats
Je moet zich binnen 3 jaar na de datum van de notariële akte inschrijven in het bevolkingsregister op het adres van de aangekochte woning. Dat adres moet jouw werkelijke, officiële hoofdverblijfplaats worden.
Voorwaarde 6 (NIEUW in 2026): je woont er minstens 1 jaar effectief
Dit is de belangrijkste nieuwigheid van 2026. Vanaf de datum van jouw inschrijving moet je minstens 12 maanden onafgebroken op dat adres blijven wonen.
Verhuis je vroeger, verkoop je de woning of meld je je af vóór dat jaar verstreken is? Dan verlies je het belastingvoordeel en vordert VLABEL het verschil tussen het 2%-tarief en het 12%-tarief terug, vermeerderd met belastingverhogingen.
- Voorbeeld van het risico: je koopt een woning voor € 400.000, betaalt 2% (€ 8.000) en schrijf je je in. Na 8 maanden besluit je te verhuizen. VLABEL vordert het verschil van 10% (€ 40.000) terug, plus mogelijke verhogingen. Het financiële risico is dus enorm.
3. Extra korting voor bescheiden woningen
Koop je een woning met een aankoopprijs van maximaal €220.000 (of €240.000 in kernsteden en de Vlaamse Rand rond Brussel)? Dan heb je als koper bovenop het 2%-tarief recht op een bijkomende rechtenvermindering van €1.867. Dit is de korting voor zogenaamde ‘bescheiden gezinswoningen‘ in 2026.
4. Nieuwbouw: een bijzonder geval
Bij een nieuwbouwwoning gelden andere fiscale regels dan bij een bestaande woning. Je betaalt namelijk twee afzonderlijke belastingen:
- 12% registratierechten op de grondwaarde
- 21% btw op de constructie
Enige uitzondering is afbraak en heropbouw. Sinds 1 juli 2025 geldt hiervoor definitief een verlaagd btw-tarief van 6%, op voorwaarde dat het jouw enige eigen woning is, je er minstens 5 jaar zelf woont als hoofdverblijfplaats en de bewoonbare oppervlakte niet groter is dan 200 m².
Praktijktip: vraag uw notaris altijd om de totale fiscale kost te berekenen vóór u een nieuwbouwproject ondertekent.
Lees ook: hoeveel belasting betaal je op verkoop van een huis?
Snel overzicht: welk tarief geldt voor jou?
| Situatie | Tarief 2026 |
| Enige eigen gezinswoning (hoofdverblijf) | 2% |
| Alle andere aankopen (tweede verblijf, bouwgrond, investering, bedrijfsvastgoed) | 12% |
| Bescheiden woning (≤ €220.000) — extra korting | – €1.867 |
Praktische tips van Immo AccentA
Bij Immo AccentA begeleiden we je niet alleen bij het vinden van jouw droomwoning, we geven je ook aankoopadvies en zorgen ervoor dat je financieel goed beslagen ten ijs komt.
- Koop je mee met een partner? De voorwaarden worden per mede-eigenaar beoordeeld. Zorg dat jullie beide in aanmerking komen. Voldoet enkel één van jullie aan alle voorwaarden, dan betaalt die partner 2% op zijn/haar aandeel en de andere 12% op het zijne/hare.
- Houd rekening met de verblijfsverplichting voor je een compromis tekent. Plan je een verhuis na aankoop? Reken dan realistisch hoelang je er effectief zult wonen.
- Overleg altijd met je notaris om na te gaan of je aan alle voorwaarden voldoet, zeker in complexere situaties (bv. al eigenaar van een andere woning, gesplitste aankoop, buitenlands vastgoed).
- Registratierechten zijn niet financierbaar. Zorg dat je voldoende eigen middelen hebt naast je hypothecaire lening.
Veelgestelde vragen
Wat is verkoop onder registratierechten?
Een verkoop onder registratierechten betekent dat je een bestaand onroerend goed aankoopt waarop registratiebelasting wordt geheven, in tegenstelling tot nieuwbouw waarbij je btw betaalt op de constructie. In Vlaanderen bedraagt dit tarief 2% (enige eigen woning) of 12% (alle andere gevallen).
Kan je registratierechten terugvorderen?
In bepaalde gevallen wel. Verkoop je je bestaande woning binnen 1 jaar na de aankoop van je nieuwe woning, dan kan je het verschil tussen 12% en 2% terugvorderen bij VLABEL. Ook als je achteraf niet voldoet aan de voorwaarden van het 2%-tarief, kan VLABEL omgekeerd het verschil van jou terugvorderen.
Hoeveel registratierechten op bouwgrond?
Op de aankoop van bouwgrond betaal je altijd 12% registratierechten, zonder uitzondering. Het verlaagde tarief van 2% is niet van toepassing, ook niet als je van plan bent er later jouw enige woning op te bouwen.
Betaal je registratierechten op de volledige aankoopprijs of enkel op een deel?
Je betaalt registratierechten op de volledige aankoopprijs zoals vermeld in de notariële akte. Er bestaat geen vrijstelling op een deel van de prijs, met uitzondering van de korting van €1.867 voor bescheiden woningen onder €220.000.
Wanneer moet je de registratierechten betalen?
De registratierechten zijn verschuldigd op het moment van het verlijden van de notariële akte. Je betaalt ze dus niet bij het tekenen van het compromis, maar bij de officiële overdracht bij de notaris. De notaris int dit bedrag en stort het door naar de belastingdienst.
Laat je begeleiden door Immo AccentA
De registratierechten zijn slechts één stuk van de puzzel bij de aankoop van jouw droomwoning. Bij Immo AccentA kennen we de Pajotse regio als onze broekzak. We begeleiden je van de eerste zoektocht tot aan de notarisakte, inclusief een realistisch beeld van alle bijkomende kosten.
Wilt je weten wat jouw droomwoning je echt gaat kosten? Of heb je vragen over jouw persoonlijke situatie? Onze makelaars nemen graag de tijd voor een vrijblijvend gesprek.
Disclaimer: deze blog is louter informatief en vervangt geen professioneel notarieel of fiscaal advies. De regelgeving kan op elk moment wijzigen. Raadpleeg altijd jouw notaris voor een analyse van jouw persoonlijke situatie.