Vroeg of laat komt de vraag op tafel: geef je je woning, appartement of bouwgrond nog tijdens je leven door aan je kinderen of laat je alles netjes na via je erfenis? Het is een beslissing met een flink prijskaartje, want de fiscus kijkt in beide gevallen mee. Het verschil tussen schenken en nalaten kan al snel oplopen tot tienduizenden euro’s.
Toch is er geen kant-en-klaar antwoord dat voor iedereen klopt. Het hangt af van de waarde van je vastgoed, je gezinssituatie en hoeveel controle je wil behouden. In dit artikel zetten we de tarieven, de spelregels en een concreet rekenvoorbeeld helder op een rij, zodat je met kennis van zaken het gesprek met je notaris kan aangaan.
Schenken of nalaten: wat is het verschil?
- Nalaten doe je automatisch. Bij je overlijden gaat je vermogen naar je erfgenamen, en zij betalen daarop erfbelasting (vroeger ‘successierechten’ genoemd). Je regelt vooraf niets, behalve eventueel een testament.
- Schenken doe je bewust en tijdens je leven. Je draagt een goed over aan iemand anders, die daarop schenkbelasting betaalt. Belangrijk: vastgoed schenken kan in België enkel via een notariële akte. Een informele of onderhandse schenking van een woning is juridisch nietig. De notaris verlijdt de akte en laat ze registreren en daardoor is er altijd meteen schenkbelasting verschuldigd.
Dat is meteen een cruciaal verschil met een geldschenking. Bij vastgoed bestaat er geen ‘niet-geregistreerde’ route: je betaalt sowieso. De vraag is dus niet of je belasting betaalt, maar welke belasting het voordeligst uitvalt.
Zo werkt de erfbelasting op vastgoed in Vlaanderen
De erfbelasting is progressief: hoe groter het geërfde deel, hoe hoger het tarief op de bovenste schijf. Het tarief hangt bovendien af van je band met de overledene.
Voor erfgenamen in rechte lijn (kinderen, kleinkinderen, ouders) en tussen partners gelden sinds 2026 deze tarieven:
- 3% op de schijf tot € 50.000
- 9% op de schijf van € 50.000 tot € 250.000
- 27% op alles daarboven
Het maximumtarief zakte in 2026 van 30% naar 27%, een lichte verlaging voor grotere nalatenschappen. Voor broers, zussen en alle andere personen liggen de tarieven fors hoger en lopen ze op tot 55%.
Twee zaken werken in Vlaanderen in je voordeel:
- Roerend en onroerend apart. In rechte lijn en tussen partners worden je roerende goederen (spaargeld, beleggingen) en je onroerende goederen (vastgoed) elk apart door de schijven gestuurd. Zo beland je minder snel in de hoogste schijf.
- De gezinswoning is vrijgesteld. De langstlevende echtgenoot of wettelijk samenwonende partner betaalt géén erfbelasting op de gezinswoning, ongeacht de waarde. Daarnaast geldt sinds 2026 een vrijstelling van € 75.000 op de overige (roerende) goederen voor die partner.
Zo werkt de schenkbelasting op vastgoed
Ook de schenkbelasting op vastgoed is progressief maar met andere schijven dan de erfbelasting. In rechte lijn en tussen partners:
- 3% op de schijf tot € 150.000
- 9% op de schijf van € 150.000 tot € 250.000
- 18% op de schijf van € 250.000 tot € 450.000
- 27% op alles daarboven
Voor andere personen loopt het tarief van 10% tot 40%. De belasting wordt berekend op de verkoopwaarde van het vastgoed op de dag van de schenking, vandaar dat een correcte waardebepaling zo belangrijk is.
Valt het je op? De laagste schijf van 3% loopt bij een schenking door tot € 150.000, terwijl die bij een erfenis al bij € 50.000 stopt. Net dat verschil maakt schenken in veel gevallen voordeliger.
Schenken versus nalaten: een concreet rekenvoorbeeld
Stel: je wil een woning met een waarde van € 300.000 doorgeven aan je enige kind. We vergelijken beide scenario’s.
| Schenken (schenkbelasting) | Nalaten (erfbelasting) |
| 3% op € 150.000 = € 4.500 | 3% op € 50.000 = € 1.500 |
| 9% op € 100.000 = € 9.000 | 9% op € 200.000 = € 18.000 |
| 18% op € 50.000 = € 9.000 | 27% op € 50.000 = € 13.500 |
| Totaal: € 22.500 | Totaal: € 33.000 |
In dit voorbeeld bespaar je door te schenken € 10.500. Het verschil zit vooral in die brede schijf van 3%: bij een schenking wordt een veel groter deel van de woning aan het laagste tarief belast.
Let wel: dit is een vereenvoudigd voorbeeld. Erf je met meerdere kinderen, dan wordt de woning verdeeld en doorloopt elk kind de schijven apart waardoor de erfbelasting per kind lager uitvalt. En gaat het om de gezinswoning die naar je partner gaat, dan is er zelfs helemaal geen erfbelasting. De uitkomst hangt dus echt af van je situatie.
De grootste troef van schenken: gespreid schenken
Omdat de schenkbelasting progressief is, kan je slim spelen met de timing. Schenk je hetzelfde vastgoed in schijven, met telkens minstens 3 jaar ertussen, dan kan je meermaals van de laagste tarieven profiteren.
De regel: schenk je binnen drie jaar opnieuw aan dezelfde persoon, dan telt de eerdere schenking mee om de tariefschijf te bepalen (het zogenaamde ‘progressievoorbehoud’). De eerste schenking wordt niet opnieuw belast, maar duwt de tweede wél in een hogere schijf. Wacht je daarentegen minstens drie jaar, dan wordt de teller op nul gezet en begint de nieuwe schenking opnieuw onderaan, vanaf 3%.
Schenken en toch zekerheid behouden: het voorbehoud van vruchtgebruik
Veel mensen aarzelen om te schenken uit angst de controle te verliezen. Wat als je het dak boven je hoofd of de inkomsten later zelf nog nodig hebt? Daar bestaat een elegante oplossing voor: schenken met voorbehoud van vruchtgebruik.
Je schenkt dan enkel de ‘blote eigendom’ aan je kinderen, terwijl je zelf het vruchtgebruik houdt. Concreet: je blijft in de woning wonen of blijft de huurinkomsten opstrijken zolang je leeft. Pas bij je overlijden wordt je kind volle eigenaar en daar is dan geen bijkomende erfbelasting op verschuldigd, want de schenking is al gebeurd.
Zo combineer je het fiscale voordeel van schenken met de gemoedsrust dat je niets uit handen geeft wat je nog nodig hebt.
Wanneer is nalaten net interessanter?
Schenken is dus vaak voordelig maar niet altijd de beste keuze. In deze gevallen kan nalaten even goed of beter uitkomen:
- Voor je partner en de gezinswoning. Die is bij overlijden volledig vrijgesteld. Schenken zou hier net kosten met zich meebrengen.
- Bij meerdere erfgenamen. Wordt je nalatenschap over verschillende kinderen verdeeld, dan doorloopt ieder de schijven apart en blijft de erfbelasting per persoon beperkt.
- Als je alle controle wil houden. Bij een schenking geef je eigendom uit handen (tenzij via vruchtgebruik). Wie daar niet klaar voor is, houdt beter alles in eigen naam.
- Bij een beperkte waarde. Voor kleinere nalatenschappen in rechte lijn is het verschil vaak klein en weegt de notariskost van een schenking niet altijd op tegen de besparing.
Klaar om de juiste keuze te maken?
Of schenken of nalaten voor jou het slimst is, hangt af van de waarde van je vastgoed en je persoonlijke situatie. En laat die waarde nu net het startpunt zijn van elke berekening.
Bij Immo Accenta bepalen we die waarde correct en onderbouwd, zodat jij samen met je notaris een weloverwogen beslissing kan nemen. Vraag vrijblijvend een waardebepaling aan of neem contact op, we helpen je graag verder.
Dit artikel is louter informatief en houdt geen fiscaal of juridisch advies in. Voor een berekening op maat raadpleeg je best je notaris of de Vlaamse Belastingdienst (VLABEL).