Je hebt uw droomwoning gevonden. De vraagprijs lijkt haalbaar. Maar dan komt de vraag die elke kandidaat-koper bezig houdt: wat kom ik écht te betalen? Want bovenop de aankoopprijs komen er altijd bijkomende kosten.
In Vlaanderen noemen we dat de “aankoopkosten” of “registratiekosten”, maar in de praktijk gaat het om een combinatie van belastingen, notariskosten en administratieve vergoedingen. Wij zetten alles overzichtelijk voor u op een rij.
TL;DR: bij het kopen van een huis in Vlaanderen betaalt u bovenop de aankoopprijs nog 2% of 12% registratiebelasting, notariskosten (circa 1%), en bij een lening ook hypotheekkosten en verzekeringen. Reken als vuistregel op minstens 10-15% extra bovenop uw aankoopprijs.
1. De registratierechten: het grootste deel van de kosten
De registratiebelasting is de belasting die u betaalt bij de ondertekening van de notariële aankoopakte. In Vlaanderen is dit veruit de grootste kostenpost. Hoeveel u betaalt, hangt af van uw persoonlijke situatie.
Het standaardtarief: 12%
Wie een woning aankoopt die niet de enige en eigen woning is, betaalt 12% registratiebelasting op de aankoopprijs. Dit geldt bijvoorbeeld voor een tweede verblijf, een investeringspand of een woning die u niet zelf betrekt.
Het verlaagde tarief van 2%: voor uw enige, eigen woning
Koopt u in Vlaanderen uw enige en eigen woning om er zelf in te gaan wonen? Dan betaalt u slechts 2% registratierechten op de aankoopprijs. Op een woning van € 350 000 betekent dat een belasting van € 7 000 in plaats van € 42 000, een verschil van maar liefst € 35 000.
Voorwaarden voor het 2%-tarief in 2026:
U moet een natuurlijk persoon zijn die de volle eigendom verwerft. U mag op het moment van de akte geen andere woning of bouwgrond bezitten (ook niet in het buitenland). U moet binnen 3 jaar na de akte uw hoofdverblijfplaats vestigen op het adres van de woning en u dient zich daar minstens 1 jaar aaneengesloten te domiciliëren. Dit laatste is nieuw vanaf 1 januari 2026.
Nieuw in 2026:
Gesplitste aankopen (bv. vruchtgebruik + blote eigendom) en aankopen via een vennootschap komen niet langer in aanmerking voor het 2%-tarief. Enkel aankopen door natuurlijke personen in volle eigendom zijn nog geschikt. Vraag uw notaris naar de exacte gevolgen voor uw situatie.
2. De notariskosten: meer dan alleen een ereloon
Als mensen spreken over “notariskosten”, bedoelen ze eigenlijk het volledige pakket aan kosten dat via de notaris verloopt. Dat bestaat uit verschillende onderdelen.
Het notarisereloon
Het ereloon van de notaris is wettelijk vastgelegd, de notaris mag daar niet van afwijken. Het wordt berekend als een degressief percentage van de aankoopprijs: hoe hoger de aankoopprijs, hoe lager het relatieve ereloon. Als vuistregel kunt u rekenen op circa 0,8% à 1% van de aankoopprijs. Bij een aankoop van € 300 000 bedraagt het ereloon ongeveer € 2 300.
De aktekosten en administratieve kosten
Naast het ereloon betaalt u ook voor de concrete werkzaamheden van de notaris: opzoekingen in kadaster en hypotheekregister, stedenbouwkundige inlichtingen, de bodemattesten, de opmaak van de akte zelf, en de registratie ervan. Dit loopt doorgaans op tot € 800 à € 1 500 afhankelijk van de complexiteit van het dossier.
3. Kosten voor de hypothecaire lening
Financiert u de aankoop met een hypothecaire lening, dan komen daar bovenop de aankoopkosten nog bijkomende kosten bij. Die vallen uiteen in drie onderdelen.
- De hypotheekakte: de notaris stelt een aparte hypotheekakte op als zekerheid voor de bank. Daarvoor betaalt u een bijkomend notarisereloon, een registratierecht van 1% én een hypotheekrecht van 0,30% op het gewaarborgde bedrag (inclusief aanhorigheden). Reken in totaal op ongeveer €2.000 à €4.000, afhankelijk van het geleende bedrag.
- De bankkosten: de bank rekent dossierkosten aan voor de verwerking van uw leningsdossier. Dit varieert per instelling, maar gemiddeld ligt dat tussen €400 en €750.
- De verplichte verzekeringen: 2 verzekeringen zijn onlosmakelijk verbonden aan een hypothecaire lening:
- Brandverzekering: wettelijk verplicht bij elke hypothecaire lening, dekt schade aan het gebouw.
- Schuldsaldoverzekering: dekt het nog openstaande kapitaal bij overlijden van de ontlener. Niet wettelijk verplicht, maar in de praktijk vereist door vrijwel elke bank.
Extra kosten die kopers vaak vergeten
Naast de “klassieke” aankoopkosten zijn er nog uitgaven die dikwijls over het hoofd worden gezien:
- Verhuiskosten: gemiddeld 800 à 2.000 euro afhankelijk van volume en afstand
- Energieprestatie en keuring: EPC, elektrische keuring, stookolietank… totaal kan oplopen tot 1.000 à 1.500 euro
- Renovatiereserve: voor woningen met een lager EPC-label verplicht je jezelf tot energetische verbeteringen, een goede buffer van 10.000 à 25.000 euro is realistisch
- Onroerende voorheffing: jaarlijkse belasting, afhankelijk van het kadastraal inkomen
- Inrichtingskosten: nieuw huis, nieuwe aankopen, vergeet dit budget niet
Vuistregel van Immo AccentA: zorg dat je naast je eigen inbreng voor de lening ook nog minstens 10-15% van de aankoopprijs vrij beschikbaar hebt voor alle bijkomende kosten en een eerste buffer na intrek. Dat geeft u lucht en zekerheid.
Nieuwbouw: andere regels, andere kosten
Koop je een nieuwbouwwoning of bouwgrond? Dan gelden andere fiscale regels. Je betaalt geen registratiebelasting op de constructiewaarde, maar wel 21% btw. In bepaalde gevallen (sloop en heropbouw in een kernstad) kan dit verlaagd worden naar 6%.
Op de grond betaal je wel 12% registratiebelasting, tenzij de aankoop van grond en gebouw fiscaal als één geheel wordt beschouwd.
Lees ook: hoeveel belasting betaal je op verkoop van een huis?
Veelgestelde vragen
Kan ik de aankoopkosten mee financieren via mijn hypothecaire lening?
In principe financiert een bank enkel de aankoopprijs van de woning en dat vaak maar tot 80 à 90% van de waarde. De bijkomende kosten (registratiebelasting, notariskosten, hypotheekakte) moet u in de meeste gevallen zelf inbrengen. Sommige banken bieden een hogere financiering aan voor jonge kopers of bij een sterk dossier, maar reken daar niet op als uitgangspunt.
Wat als ik al een woning bezit maar die verkoop vóór of net na de aankoop?
Als u op het moment van de nieuwe aankoop nog eigenaar bent van een andere woning, hebt uin principe geen recht op het 2%-tarief. Er bestaat wel een overgangsregeling: als u uw bestaande woning verkoopt binnen een bepaalde termijn na de nieuwe aankoop, kunt u achteraf een terugbetaling van het verschil tussen 12% en 2% aanvragen. De exacte voorwaarden en termijnen bespreekt u best vooraf met uw notaris.
Zijn aankoopkosten fiscaal aftrekbaar?
Voor een gezinswoning zijn de aankoopkosten in Vlaanderen niet aftrekbaar van de personenbelasting. De vroegere woonbonus werd afgeschaft. Voor investeringspanden die u verhuurt gelden andere regels: bepaalde kosten kunnen daar wel in mindering worden gebracht van de huurinkomsten. Laat u hierover adviseren door een belastingspecialist.
Hoe lang duurt het tussen compromis en notariële akte?
Tussen de ondertekening van het voorlopig koopcompromis en de notariële akte zit gemiddeld 3 à 4 maanden. In die periode voert de notaris alle opzoekingen uit, regelt de bank de kredietakte en worden alle attesten verzameld. Heeft het pand bijzondere kenmerken of zijn er hypotheken op te lichten, dan kan dit langer duren.
Wil je weten wat jouw aankoop concreet zal kosten?
Bij Immo AccentA begeleiden we je van A tot Z: van je eerste vraag tot de sleuteloverdracht. We kennen de streek, kennen de markt, en geven je helder aankoopadvies, zonder verborgen kosten of verrassingen. Neem vrijblijvend contact op met ons team in Affligem of Dilbeek.