Je hebt een woning of appartement dat je wil verhuren. Dan sta je al snel voor een belangrijke keuze: regel je alles zelf, of schakel je een vastgoedmakelaar in? Zelf verhuren lijkt goedkoper maar verhuren is meer dan een advertentie plaatsen en een contract laten tekenen. Er komen wettelijke verplichtingen, administratie en heel wat tijd bij kijken.
In deze blog zetten we beide opties naast elkaar: wat moet je doen, wat kost het en waar liggen de risico’s?
In het kort (TL;DR)
– Zelf verhuren: je betaalt geen makelaarscommissie maar je doet alles zelf: van EPC en advertentie tot kandidaat-huurders screenen, contract, plaatsbeschrijving en registratie.
– Via een makelaar: je betaalt een vergoeding, in de praktijk vaak rond één maand huur. Daarvoor neemt de makelaar het volledige traject over en draagt hij mee de verantwoordelijkheid voor een correct dossier.
-De juiste keuze hangt af van je tijd, je kennis van de huurwetgeving en hoe dicht je bij je huurwoning woont.
Wat komt er kijken bij het verhuren van een woning?
Of je nu zelf verhuurt of via een makelaar: de verplichtingen blijven dezelfde. Het verschil zit in wie ze uitvoert. Een overzicht van de stappen bij een gewone woninghuur in Vlaanderen:
- Woning in orde brengen. De woning moet voldoen aan de Vlaamse woonkwaliteitsnormen. Rookmelders zijn verplicht en de verhuurder is verantwoordelijk voor de plaatsing. In sommige gemeenten heb je ook een conformiteitsattest nodig voor je mag verhuren.
- EPC laten opmaken. Een geldig energieprestatiecertificaat is verplicht zodra je de woning te huur aanbiedt. Het EPC-label en kencijfer moeten in elke advertentie staan en de huurder krijgt een kopie.
- Huurprijs bepalen en adverteren. Je kiest een marktconforme huurprijs en vermeldt die, samen met de kosten en lasten, in je advertentie.
- Bezichtigingen en selectie. Je plant bezoeken, beantwoordt vragen en kiest een huurder op basis van objectieve criteria. Discriminatie, bijvoorbeeld op afkomst of gezinssituatie, is verboden.
- Huurcontract opstellen. Het contract is schriftelijk en bevat de wettelijk verplichte vermeldingen, inclusief de afspraken over de huurwaarborg.
- Plaatsbeschrijving en huurwaarborg. Bij de start wordt een tegensprekelijke, gedetailleerde plaatsbeschrijving opgemaakt en wordt de waarborg correct gesteld.
- Registratie. De verhuurder registreert het huurcontract en de plaatsbeschrijving binnen twee maanden, gratis via MyRent.
- Opvolging tijdens de huur. Denk aan de jaarlijkse indexering, herstellingen, vragen van de huurder en uiteindelijk de uittredende plaatsbeschrijving en de vrijgave van de waarborg.
Hou ook de komende EPC-eisen voor huurwoningen in het oog. Volgens de huidige Vlaamse plannen mag de huur van woningen met een EPC-label E of F vanaf 2028 niet meer geïndexeerd worden en geldt er vanaf 2030 een minimumlabel voor huurwoningen.
1. Zelf je woning verhuren
De voordelen
- Geen makelaarsvergoeding. Het meest voor de hand liggende voordeel: je bespaart de commissie.
- Volledige controle. Je kiest zelf je huurder, je bepaalt het tempo en je hebt rechtstreeks contact.
- Persoonlijke band. Sommige verhuurders hechten veel belang aan een direct contact met hun huurder.
De valkuilen
Wie zelf verhuurt, draagt ook zelf de volledige verantwoordelijkheid. In de praktijk zien we vaak dezelfde fouten terugkomen:
- Een onvolledige of foutieve advertentie, bijvoorbeeld zonder EPC-label of zonder vermelding van de kosten. Dat kan tot een boete leiden.
- Een huurprijs die niet marktconform is. Te hoog betekent langere leegstand, te laag kost je jaar na jaar geld.
- Onvoldoende screening van kandidaat-huurders. Wat mag je wel en niet vragen? En hoe controleer je of iemand de huur kan betalen, zonder te discrimineren?
- Een zwak huurcontract, op basis van een verouderd model of zonder de verplichte vermeldingen.
- Een summiere plaatsbeschrijving, waardoor je bij huurschade later met lege handen staat.
- De waarborg op je eigen rekening laten storten. Dat is niet toegelaten.
Reken op een flinke tijdsinvestering
Tussen de eerste advertentie en de sleuteloverdracht zitten al snel tientallen telefoontjes, mails en bezichtigingen. Werk je voltijds of woon je niet in de buurt van je huurwoning? Dan wordt dat snel een zware klus.
2. Je woning verhuren via een vastgoedmakelaar
Wat doet een makelaar bij verhuur?
Een erkende vastgoedmakelaar neemt het volledige verhuurtraject van je over:
- Huurprijsadvies op basis van recente vergelijkbare verhuringen in de buurt.
- Het verhuurdossier: EPC en andere attesten tijdig aanvragen en controleren.
- Professionele presentatie: foto’s, een correcte advertentie met alle verplichte vermeldingen en publicatie op de grote vastgoedportalen.
- Bezichtigingen en screening: de makelaar ontvangt kandidaten en controleert hun dossier op een correcte, niet-discriminerende manier.
- Contract en start van de huur: een juridisch correct huurcontract, de plaatsbeschrijving, de huurwaarborg en de registratie.
Wat kost een makelaar bij verhuur?
Er bestaat vandaag in België geen wettelijk maximum voor de vergoeding van een vastgoedmakelaar. Het tarief wordt vrij bepaald en vooraf schriftelijk vastgelegd in de bemiddelingsovereenkomst. In de praktijk ligt de vergoeding voor verhuur vaak in de grootteorde van één maand huur, al hangt het exacte bedrag af van de makelaar en de diensten die inbegrepen zijn.
De vergoeding is in principe voor rekening van de opdrachtgever, bij verhuur doorgaans de verhuurder.
Goed om te weten: op 30 april 2026 werd in de Kamer een wetsvoorstel ingediend dat de vergoeding bij woninghuur zou beperken tot maximaal één maand huur (exclusief btw). Het gaat voorlopig om een voorstel; of en wanneer het in werking treedt, is nog onzeker.
Wat levert het je op?
- Tijdswinst: jij hoeft geen telefoons op te nemen of bezoeken te plannen.
- Juridische zekerheid: een makelaar kent de huurwetgeving en zorgt dat contract, plaatsbeschrijving en waarborg correct zijn.
- Een betere huurder en minder leegstand: een marktconforme prijs en grondige screening verkleinen het risico op wanbetaling en lange leegstand.
- Verzekerde bemiddeling: een BIV-erkende makelaar is gebonden aan een deontologische code en is verzekerd voor beroepsaansprakelijkheid.
Zelf verhuren of via een makelaar: de verschillen op een rij
| Taak | Zelf verhuren | Via een makelaar |
|---|---|---|
| Huurprijs bepalen | Zelf vergelijken op vastgoedsites | Advies op basis van recente verhuringen in de regio |
| EPC en attesten | Zelf aanvragen en opvolgen | Makelaar regelt het dossier |
| Advertentie en foto’s | Zelf maken; risico op ontbrekende verplichte vermeldingen | Professionele presentatie, correcte vermeldingen |
| Bezichtigingen | Op eigen tijd, vaak ’s avonds en in het weekend | Makelaar plant en begeleidt alle bezoeken |
| Screening van huurders | Zelf, zonder vaste werkwijze | Objectieve, niet-discriminerende screening |
| Huurcontract | Zelf een model invullen | Juridisch correct contract op maat |
| Plaatsbeschrijving en waarborg | Zelf regelen of een expert zoeken | Makelaar coördineert |
| Registratie | Zelf, binnen twee maanden | Makelaar volgt op |
| Kostprijs | Geen commissie, wel je eigen tijd | Vergoeding, vaak rond één maand huur |
De kern: zelf verhuren bespaart je de commissie, maar kost je tijd en brengt meer risico mee. Een makelaar kost geld, maar neemt de zorgen en de verantwoordelijkheid voor een correct dossier van je over.
Welke optie past bij jou?
Zelf verhuren past bij jou als…
- je vlot de weg vindt in de Vlaamse huurwetgeving;
- je voldoende tijd hebt voor bezichtigingen en administratie;
- je dicht bij je huurwoning woont en snel ter plaatse kan zijn;
- je al ervaring hebt met verhuren.
Een makelaar is de betere keuze als…
- je voor het eerst verhuurt en geen fouten wil maken;
- je weinig tijd hebt of verder weg woont;
- je meerdere panden verhuurt of je woning als investering beschouwt;
- je zekerheid wil over een correcte huurprijs en een betrouwbare huurder.
Twijfel je? Veel verhuurders laten zich bij de start begeleiden door een makelaar. Zo vertrek je met een correct dossier en een goede huurder, en weet je achteraf precies hoe het hoort.
Veelgestelde vragen
Wie betaalt de makelaar bij verhuur: de huurder of de verhuurder?
De vergoeding is in principe voor rekening van wie de makelaar de opdracht geeft. Bij verhuur is dat doorgaans de verhuurder. Spreek dit altijd vooraf schriftelijk af in de bemiddelingsovereenkomst.
Is de makelaarsvergoeding fiscaal aftrekbaar?
Dat hangt af van je fiscale situatie. Verhuur je als particulier aan een particulier die er zijn hoofdverblijf vestigt, dan word je belast op basis van het kadastraal inkomen en niet op de werkelijke huurinkomsten. Kosten zoals de makelaarsvergoeding spelen dan geen rol. Vraag bij twijfel advies aan je boekhouder.
Mag ik zelf een huurcontract opstellen?
Ja. Je mag zelf een contract opmaken maar het moet schriftelijk zijn en de wettelijk verplichte vermeldingen bevatten. De Vlaamse overheid stelt modelcontracten ter beschikking. Gebruik altijd een recent model.
Kan ik een makelaar enkel inschakelen voor een deel van het werk?
Dat hangt af van de makelaar. Sommige kantoren bieden ook deelopdrachten aan, zoals enkel huurprijsadvies of het opstellen van het verhuurdossier. Vraag gerust wat mogelijk is.
Wat als de huurder niet betaalt?
Bij huurachterstal stuur je best eerst een aangetekende herinnering. Blijft betaling uit, dan kan je de zaak voor de vrederechter brengen. Een grondige screening vooraf blijft de beste bescherming.
Zorgeloos verhuren met Immo AccentA
Verhuren hoeft geen kopzorg te zijn. Als erkende vastgoedmakelaars zijn we al sinds 2000 actief in de Pajotse driehoek, tussen groot-Aalst, Brussel en Herne. We kennen de lokale huurmarkt en weten welke huurprijs realistisch is voor jouw woning.
Wij stellen je volledige verhuurdossier op, presenteren je woning professioneel in ons aanbod te huur en begeleiden je tot de sleuteloverdracht. Wil je eerst weten wat je eigendom waard is? Start dan met een waardebepaling.
Benieuwd wat wij voor jou kunnen doen? Contacteer het team van Immo AccentA in Affligem of Dilbeek. We helpen je graag verder.