Wie zijn woning verkoopt in Vlaanderen, krijgt al snel te maken met een lijst aan verplichte attesten en documenten. Voor wie er niet dagelijks mee bezig is, lijkt dat al snel een doolhof van afkortingen en verplichtingen.
In deze gids zoomen we in op drie documenten die een centrale rol spelen bij elke verkoop: het bodemattest, de stedenbouwkundige inlichtingen en het postinterventiedossier. We leggen uit wat ze precies betekenen, wanneer ze verplicht zijn en hoe je ze aanvraagt.
In het kort (TL;DR)
– Bodemattest: een document van OVAM dat weergeeft wat de overheid weet over de bodemkwaliteit van je perceel. Verplicht bij elke verkoop.
– Stedenbouwkundige inlichtingen: een uittreksel van de gemeente met de bestemming, vergunningen, eventuele bouwovertredingen en beperkingen van je eigendom. Verplicht bij elke verkoop.
– Postinterventiedossier (PID): een bundel met alle technische info en plannen van je woning, nuttig voor latere werken. Verplicht bij bouw of verbouwing door een aannemer sinds 1 mei 2001.
Waarom deze documenten zo belangrijk zijn
Als verkoper heb je in Vlaanderen een wettelijke informatieplicht. Dat betekent dat je een kandidaat-koper correct en volledig moet inlichten over de juridische en technische toestand van je eigendom. Die informatieplicht is er niet om je te pesten: ze beschermt zowel de koper (die weet wat hij koopt) als jou (die achteraf geen verwijten of betwistingen riskeert).
Concreet: zonder een volledig dossier kan de notaris de onderhandse verkoopovereenkomst (het compromis) niet correct opmaken en kan de akte niet verleden worden. Ontbrekende documenten leiden dus tot vertraging, extra kosten of, in het slechtste geval, een deal die afspringt.
1. Het bodemattest
Wat is een bodemattest?
Een bodemattest is een officieel document van OVAM (de Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij) dat weergeeft wat de overheid weet over de bodemkwaliteit van een perceel. Het vermeldt of er ooit bodemonderzoek gebeurde, of er verontreiniging bekend is en of er een saneringsverplichting op de grond rust.
Ken je geen enkel dossier over jouw perceel? Dan krijg je een blanco bodemattest: dat betekent dat OVAM geen weet heeft van vervuiling. Het is dus een informatief document, geen keuring van de bodem zelf.
Wanneer is een bodemattest verplicht?
Bij elke overdracht van een grond of gebouw in Vlaanderen is een geldig bodemattest verplicht. Het attest moet aanwezig zijn vóór het sluiten van de verkoopovereenkomst, zodat de inhoud aan de koper kan worden meegedeeld.
Hoe vraag je een bodemattest aan?
Sinds 1 januari 2026 verloopt de aanvraag uitsluitend via het Vastgoedinformatieplatform (VIP). Een rechtstreekse aanvraag bij OVAM is niet langer mogelijk. Vastgoedmakelaars, notarissen en bodemsaneringsdeskundigen vragen het attest aan via hun eigen toepassing die met het VIP verbonden is.
Sinds 1 januari 2026 bedraagt de kostprijs van een bodemattest 73,05 euro voor een volledig kadastraal perceel of openbaar domein, en 275,05 euro voor een deel van een kadastraal perceel. De afleveringstermijn is:
- 14 kalenderdagen wanneer OVAM geen gegevens heeft over het perceel;
- tot 60 kalenderdagen wanneer er wel een dossier bestaat (bekende verontreiniging of risicogrond).
Ons advies: vraag het bodemattest als eerste aan, want het is vaak het document met de langste doorlooptijd.
En bij een risicogrond?
Heeft op je perceel ooit een “risico-activiteit” plaatsgevonden (bijvoorbeeld een oude stookolietank, een garage of bepaalde industriële activiteit)? Dan is het een risicogrond en moet je vóór de verkoop eerst een oriënterend bodemonderzoek laten uitvoeren door een erkend deskundige. Reken hiervoor doorgaans op enkele honderden tot een paar duizend euro, afhankelijk van het perceel.
2. De stedenbouwkundige inlichtingen
Wat zijn stedenbouwkundige inlichtingen?
De stedenbouwkundige inlichtingen (ook wel het stedenbouwkundig uittreksel of, in de nieuwe VIP-terminologie, de vastgoedinlichtingen genoemd) worden afgeleverd door de stad of gemeente waar je eigendom ligt. Ze geven de kandidaat-koper een beeld van de ruimtelijke en juridische situatie van het pand.
Wat staat erin?
In dit uittreksel vind je onder meer:
- de stedenbouwkundige bestemming van het perceel (woongebied, agrarisch gebied …);
- de gewestelijke, provinciale en gemeentelijke voorschriften die van toepassing zijn;
- de afgeleverde omgevings- of stedenbouwkundige vergunningen;
- eventuele bouwovertredingen of bouwmisdrijven;
- de aanwezigheid van een verkavelingsvergunning;
- voorkooprechten, rooilijnen en andere beperkingen;
- informatie over overstromingsgevoeligheid (P-score en G-score).
Voor een koper is dit cruciaal: het toont of een gebouw legaal werd opgericht en of er ruimtelijke beperkingen gelden voor verbouwen of uitbreiden.
Hoe vraag je ze aan?
De inlichtingen worden opgevraagd bij de gemeente via het Vastgoedinformatieplatform. Als vastgoedmakelaar regelen wij die aanvraag voor jou. Het document is doorgaans maximaal één jaar geldig en moet ten laatste beschikbaar zijn bij het ondertekenen van de onderhandse verkoopovereenkomst.
3. Het postinterventiedossier (PID)
Wat is een postinterventiedossier?
Een postinterventiedossier, kortweg PID, bundelt alle technische informatie over de woning die nuttig is voor toekomstige werken en voor de veiligheid van wie er later aan werkt. Denk aan:
- de vergunde plannen en detailplannen van de nutsvoorzieningen (elektriciteit, verwarming, leidingen);
- het lastenboek en materiaalbeschrijvingen;
- aankoopfacturen en onderhoudsinstructies van bijvoorbeeld verwarmingsketel of keukentoestellen.
Wanneer is een PID verplicht?
Het PID is verplicht bij de verkoop van woningen en appartementen waarvan de bouw startte op of na 1 mei 200 of waaraan sinds die datum werken werden uitgevoerd door een of meerdere aannemers. Voor eenvoudige werken kan de eigenaar het dossier zelf samenstellen; bij grotere of complexere werven wordt het opgemaakt door de architect of de veiligheidscoördinator.
Wat als je geen PID hebt?
Werd er na 1 mei 2001 gewerkt maar heb je geen dossier? Dan verzamel je best zoveel mogelijk facturen, plannen en documentatie van die werken. Zo reconstrueer je een bruikbaar dossier. Het PID wordt uiterlijk bij het verlijden van de notariële akte aan de koper overhandigd.
Welke documenten heb je daarnaast nog nodig bij de verkoop van een huis?
Het bodemattest, de stedenbouwkundige inlichtingen en het postinterventiedossier zijn drie belangrijke stukken maar zeker niet de enige. Een volledig verkoopdossier in Vlaanderen bestaat doorgaans ook uit:
- Eigendomstitel: de notariële akte waarmee je aantoont dat je effectief eigenaar bent van het pand.
- Kadastraal uittreksel en kadastraal plan: met de officiële perceelgegevens, de oppervlakte, het bouwjaar en het kadastraal inkomen. Deze vraag je op bij de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie (het Kadaster).
- Energieprestatiecertificaat (EPC): verplicht van zodra je je woning te koop aanbiedt of adverteert. Het geeft de koper een beeld van de energiezuinigheid en wordt opgemaakt door een erkend energiedeskundige.
- Keuring van de elektrische installatie: verplicht bij de verkoop van elke woning. Ze wordt uitgevoerd door een erkend keuringsorganisme.
- Asbestattest: verplicht voor woningen met een bouwjaar vóór 2001. Het brengt in kaart waar in het gebouw asbest aanwezig is.
- Overstromingsinformatie (P-score en G-score): geeft aan hoe gevoelig het perceel en het gebouw zijn voor overstromingen.
- Gegevens van de mede-eigendom: bij de verkoop van een appartement. Denk aan de basisakte, het reglement van mede-eigendom en de recente verslagen van de algemene vergadering.
Afhankelijk van je situatie kunnen er nog bijkomende attesten van pas komen, zoals een keuringsattest van de stookolietank of van de centrale verwarming. Elk document heeft bovendien zijn eigen Gegevens van de mede-eigendom, sommige moeten weken op voorhand geregeld worden. Precies daarom loont het om je dossier tijdig en volledig samen te stellen.
Veelgestelde vragen
Wat houdt een bodemonderzoek in?
Een bodemonderzoek is een effectief onderzoek naar de kwaliteit van de grond, uitgevoerd door een erkend bodemsaneringsdeskundige. De eerste stap is een oriënterend bodemonderzoek: daarbij worden bodem- en grondwaterstalen genomen en geanalyseerd om na te gaan of er verontreiniging aanwezig is. Blijkt er een probleem, dan volgt een beschrijvend bodemonderzoek dat de ernst en de omvang van de vervuiling in kaart brengt en bepaalt of er gesaneerd moet worden.
Een bodemonderzoek is dus iets heel anders dan een bodemattest: het attest geeft enkel weer wat de overheid al weet, terwijl een onderzoek de grond effectief onderzoekt.
Wanneer is een bodemonderzoek verplicht?
Een bodemonderzoek is niet bij elke verkoop nodig. Het wordt verplicht wanneer je een risicogrond verkoopt: een perceel waarop ooit een risico-inrichting of risico-activiteit gevestigd was (denk aan een oude stookolietank, een garage, een wasserij of bepaalde industriële activiteiten).
In dat geval moet er vóór de verkoop, dus vóór het compromis, een oriënterend bodemonderzoek gebeuren. Daarnaast kan een onderzoek ook op andere momenten verplicht zijn, bijvoorbeeld bij de stopzetting van een risico-activiteit of op periodieke basis voor bepaalde exploitaties. Voor een gewone woning zonder risicoverleden volstaat doorgaans het bodemattest.
Wat zijn de kosten van stedenbouwkundige inlichtingen?
De prijs bestaat uit twee delen: een gemeentelijke retributie en een platformretributie voor het Vastgoedinformatieplatform. De gemeentelijke retributie verschilt sterk van gemeente tot gemeente en schommelt doorgaans tussen ongeveer 45 en 110 euro per kadastraal perceel. Daarbovenop komt een platformretributie van ongeveer 36,50 tot 38,50 euro per perceel en in veel gemeenten wordt op het geheel nog btw aangerekend. Reken in de praktijk dus op een totaal van zo’n 90 tot 150 euro per perceel, afhankelijk van waar je woning ligt.
Wat moet er in een post-interventie dossier zitten?
Een postinterventiedossier (PID) bundelt alle technische informatie die nuttig is voor latere werken en voor de veiligheid van wie eraan werkt. Typisch vind je erin: de vergunde plannen en detailplannen van de nutsvoorzieningen (elektriciteit, verwarming, water, leidingen), het lastenboek en de materiaalbeschrijvingen, de aankoopfacturen en de onderhoudsinstructies van toestellen zoals de verwarmingsketel, en informatie over gebruikte materialen en constructiemethodes. Kortom: alles wat een toekomstige aannemer of eigenaar nodig heeft om veilig en correct verder te werken aan het gebouw.
Kan ik zelf een postinterventiedossier maken?
Ja, dat kan. Voor eenvoudige werken waarbij geen veiligheidscoördinator wettelijk verplicht is, mag je als eigenaar zelf het dossier samenstellen. Je verzamelt dan alle relevante plannen, facturen, materiaalgegevens en handleidingen van de uitgevoerde werken. Bij grotere of complexere werven, waar meerdere aannemers tegelijk actief zijn, moet een veiligheidscoördinator het PID opmaken. Heb je na 1 mei 2001 verbouwd maar nooit een dossier bijgehouden? Reconstrueer het dan zo volledig mogelijk met de documentatie die je hebt.
Laat je begeleiden door Immo AccentA
De juiste documenten op het juiste moment: het klinkt eenvoudig maar in de praktijk verliezen verkopers er heel wat tijd mee. Net daarin zit de meerwaarde van een ervaren vastgoedmakelaar. Wij vragen de attesten tijdig aan, houden de termijnen in het oog en zorgen dat je dossier compleet is nog vóór de eerste bezichtiging.
Denk je eraan om te verkopen? Ontdek hoe wij je woning verkopen of start met een correcte waardebepaling van je eigendom. Wij nemen daarna het volledige verkoop- en verhuurdossier op ons.
Vragen over jouw specifieke situatie? Contacteer het team van Immo AccentA in Affligem of Dilbeek. We helpen je graag verder.