Wat gebeurt er na het tekenen van een compromis?

Je hebt getekend. Eindelijk. Dat moment waarop alle stress even wegvalt en je denkt: oké, dit is het dan. Maar tegelijk duikt er vaak een nieuwe gedachte op: wat nu?

De periode tussen de verkoopovereenkomst (het compromis) en de notariële akte voelt soms als een zwart gat. Maar geen zorgen. Hieronder lees je wat er exact gebeurt, wie wat doet en wanneer jij actie moet ondernemen. Zo weet je perfect waar je staat en waar je naartoe gaat.

Sta je nog voor de verkoop? Dan biedt Immo AccentA een gratis waardebepaling aan zodat je perfect weet waar je staat voor je aan dit traject begint.

1. Het compromis is getekend: de verkoop is bindend

Het compromis wordt soms “voorlopige verkoopovereenkomst” genoemd, maar in de praktijk is er weinig voorlopig aan. Zodra beide partijen akkoord zijn over prijs en voorwaarden, is de verkoop bindend. 

Het compromis vormt later de basis voor de notariële akte. Daarom moet het duidelijk en compleet opgesteld zijn, want de notaris kan niets toevoegen wat er niet in staat. Dat is precies waarom zo’n document zo belangrijk is. Immo AccentA helpt bij het opstellen van het verkoopdossier en bereidt het compromis volledig voor.

Zijn er opschortende voorwaarden opgenomen, zoals het verkrijgen van een lening? Dan blijven die natuurlijk gelden. Maar als dat niet zo is, start vanaf de ondertekening het officiële aftellen richting de akte. De verkoop is bindend, de afspraken liggen vast en het proces kan beginnen.

Maar wat gebeurt er na de ondertekening?

Vanaf het moment dat het compromis getekend is, begint de zogenaamde viermaandentermijn te lopen. In die periode van 4 maanden moet jouw notaris de volledige akte afronden en alle wettelijke stappen doorlopen. Voor jou betekent dat vooral dit:

• Het voorschot betalen, zoals afgesproken in het compromis.
• Registratierechten en notariskosten voorzien tegen de dag van de akte.
• Je hypothecaire lening definitief laten goedkeuren en als er opschortende voorwaarden zijn opvolgen of alles tijdig in orde raakt.
• Even geduld hebben terwijl de notaris alle verplichte opzoekingen uitvoert, zoals bodemattest, stedenbouw, kadastrale info en eventuele hypotheken.

Je kan het compromis zien als het officiële startschot. Vanaf hier loopt alles richting de notariële akte, en wordt het administratieve luik stap voor stap afgerond.

De wettelijke controles

De notaris start met een reeks verplichte opzoekingen die bepalen of de verkoop zonder risico’s kan doorgaan:

• Eigendomstitel: klopt het dat de verkoper wettelijk eigenaar is?
• Hypotheken en beslagen: zijn er openstaande schulden die nog op het pand rusten?
• Stedenbouwkundige informatie: mag het gebouw gebruikt worden zoals het nu gebruikt wordt? Zijn er overtredingen?
• Bodemattest: is de grond verontreinigd of verdacht?
• Erfdienstbaarheden: zijn er doorgangsrechten of beperkingen die meegaan naar de koper?
• Kadastrale gegevens: komt de ligging, oppervlakte en bestemming overeen met de werkelijkheid?

Je merkt het: dit is geen formaliteit, het is pure bescherming. Het is precies waarom je pas eigenaar bent bij de notariële akte. Vanaf dan is alles gecontroleerd, bevestigd en waterdicht vastgelegd.

Kosten, registratierechten en de voorlopige afrekening

Naast de controles berekent de notaris ook alle kosten die horen bij de aankoop of verkoop:

• registratierechten
• notariskosten
• aktekosten
• hypotheekkosten (als de koper leent)

Je krijgt hiervan een voorlopige afrekening, zodat je ruimschoots op tijd weet welk bedrag je moet voorzien bij de ondertekening.

De maximale termijn van vier maanden

Tussen compromis en akte geldt in België een wettelijke maximale termijn van 4 maanden. Dat is geen willekeurige regel: het zorgt ervoor dat alle registratierechten tijdig betaald worden en dat er geen onzekerheid blijft bestaan over de eigendom van een woning.

Wat als die termijn overschreden wordt?

• De koper kan extra kosten moeten betalen (boetes op laattijdige registratie).
• De notaris zal de akte vervroegd proberen in te plannen om die sancties te vermijden.
• In zeldzame gevallen kunnen partijen schade lijden als één van de betrokkenen zijn verplichtingen niet nakomt.

Daarom is die viermaandentermijn ook een geruststelling: hij houdt de procedure in beweging en zorgt ervoor dat iedereen binnen dezelfde wettelijke limieten werkt.

Hoe zit het met termijnen?

Als er in het compromis een opschortende voorwaarde voor financiering staat, moet de koper binnen die termijn kunnen aantonen dat de lening goedgekeurd is. Dat is geen vrijblijvende afspraak: het bewijs moet er zijn.

De bank maakt na de analyse van het dossier een bindende kredietofferte, die meestal 20 dagen geldig blijft. Binnen die periode moet de koper de offerte ondertekenen om de voorwaarden vast te zetten.

Welke keuzes moet je maken?

Tijdens deze fase moet de koper enkele essentiële knopen doorhakken:

• Vaste of variabele rente: ga je voor zekerheid (vaste rente) of voor flexibiliteit (variabele rente die kan schommelen)?
• Hypothecaire inschrijving of volmacht:
  • Bij een hypothecaire inschrijving dient de woning als onderpand en worden de notariskosten iets hoger.
  • Een hypothecaire volmacht is goedkoper, maar geeft de bank het recht om later alsnog een hypotheek te nemen als dat nodig blijkt.

Het zijn keuzes die impact hebben op je maandlasten en je financiële gemoedsrust. Goede begeleiding is hier dus goud waard.

Wat als de lening niet rond komt?

Dat is waarschijnlijk de meest gestelde vraag, en terecht. Het antwoord hangt volledig af van de opschortende voorwaarden in het compromis.

• Is er een opschortende voorwaarde? Dan moet de koper aantonen dat minstens één bank de lening heeft geweigerd. De verkoop wordt dan ontbonden zonder kosten en het voorschot wordt terugbetaald.
• Is er géén opschortende voorwaarde? Dan blijft het compromis bindend en kan de koper niet zomaar afhaken, ook niet als de bank moeilijk doet.

Daarom zijn bewijsstukken cruciaal: een eenvoudige mondelinge weigering volstaat niet. De verkoper moet zwart op wit kunnen zien waarom de financiering niet lukt.

Wat betaal je precies bij de akte?

Op de dag van de ondertekening betaal je niet alleen de aankoopprijs, maar ook alle wettelijke en administratieve kosten die bij een vastgoedtransactie horen. Denk aan:

• de aankoopprijs (of het saldo ervan)
• registratierechten
• notariskosten: het ereloon, aktekosten en btw
• hypotheekkosten, als je met een lening werkt

Je notaris bezorgt je vooraf altijd een definitieve afrekening, zodat je exact weet welk bedrag je moet voorzien. Dat geeft rust, want zo kom je nooit voor verrassingen te staan.

Wanneer moet je dat bedrag betalen?

Meestal worden deze bedragen vlak voor de ondertekening overgeschreven op de derdenrekening van de notaris. Pas wanneer alles correct betaald is, kan de akte officieel worden verleden.

De dag van de akte: het echte moment van eigendomsoverdracht

De dag zelf verloopt meestal heel vlot. De notaris leest de akte voor, verduidelijkt de belangrijkste punten en vervolgens zetten jij en de andere partij jullie handtekening. Op dat moment wordt het geld dat op de derdenrekening staat doorgestort naar de verkoper.

En dan volgt voor velen het mooiste moment van de hele procedure: de sleuteloverdracht.

Wanneer word je eigenaar?

Dit is een cruciale vraag en één waar veel misverstanden over bestaan.

• Je wordt niet eigenaar bij het compromis.
  Je wordt wel eigenaar op het moment dat je de notariële akte ondertekent.

Dat is ook de reden waarom alle opzoekingen, attesten en controles vooraf gebeuren: de notaris moet 100% zeker zijn dat alles klopt op het moment dat jij officieel eigenaar wordt.

Vanaf die dag heb je de sleutels, de volledige verantwoordelijkheid en hopelijk ook het fijne vooruitzicht van een nieuw hoofdstuk.

Wat gebeurt er na het tekenen van de akte?

De akte is getekend, de sleutels zijn overhandigd… maar achter de schermen loopt er nog een korte, maar belangrijke administratieve fase. Jij hoeft hier bijna niets voor te doen, maar het is wél goed om te weten wat er nog volgt.

1. Overschrijving bij het hypotheekkantoor / kantoor rechtszekerheid

Na de ondertekening stuurt de notaris de akte door naar het Kantoor Rechtszekerheid. Daar wordt ze officieel overgeschreven. Dat klinkt droog, maar het is essentieel: vanaf dat moment is jouw aankoop juridisch beschermd tegen derden.

Waarom is dat zo belangrijk?

• Voor de overschrijving kan in theorie nog iemand beslag laten leggen op het pand.
• Ook een hypotheekinschrijving door een schuldeiser van de verkoper is dan nog mogelijk.
• Na de overschrijving ben jij officieel en onbetwistbaar eigenaar. Niemand kan dan nog aanspraken maken op het goed.

De overschrijving gebeurt meestal binnen enkele weken en is volledig in handen van de notaris.

2. Meldingen en administratie

Na de akte worden er een aantal meldingen gedaan, deels door de notaris, deels door jou als koper:

• Syndicus (bij appartementen): de notaris meldt de eigendomsoverdracht zodat alle kosten correct kunnen worden toegewezen.
• Gemeente: jij schrijft je in op je nieuwe adres zodra je effectief verhuist. De wijkagent komt dit bevestigen.
• Energiecontracten: je regelt zelf de overdracht of een nieuw contract. Meterstanden noteer je best samen met de verkoper op de dag van de sleuteloverdracht.

3. Kosten en verantwoordelijkheden

Na de akte verschuiven een aantal kosten en verantwoordelijkheden automatisch naar de koper:

• Onroerende voorheffing: die wordt betaald door wie eigenaar is op 1 januari van dat jaar. Koop je later in het jaar, dan komt jouw eerste volledige aanslag pas het jaar nadien.
• Verzekeringen: je brandverzekering moet actief zijn vanaf de dag van de akte (vanaf dat moment draag jij het risico). De schuldsaldoverzekering loopt doorgaans al vanaf de goedkeuring van je lening.

Veelgestelde vragen over het compromis 

1. Hoeveel tijd zit er minimaal tussen compromis en akte?

Er is geen minimumtermijn, maar wél een maximum: de akte moet binnen 4 maanden na het compromis ondertekend zijn. In de praktijk gebeurt dat meestal na 2,5 à 3 maanden.

2. Hoe snel moet je een lening rond hebben na het tekenen van het compromis?

Dat hangt af van de opschortende voorwaarde voor financiering in het compromis. Meestal krijg je enkele weken om aan te tonen dat de bank je lening goedkeurt. Hoe sneller je dossier in orde is, hoe vlotter de akte kan worden ingepland.

3. Hoeveel tijd zit er tussen bod en sleuteloverdracht?

Gemiddeld tussen 2 en 4 maanden. Je hebt eerst het bod, dan het compromis en daarna de akte. De sleuteloverdracht gebeurt altijd op de dag van de akte, nooit eerder.

4. Hoe lang duurt het tussen bod en compromis?

Dat varieert, maar meestal enkele dagen tot 2 weken. Die tijd heb je nodig om afspraken te finaliseren, documenten te verzamelen en het compromis juridisch correct op te stellen.